Kundkännedom för fastighetsmäklare

Varför omfattas fastighetsmäklare av penningtvättslagen?

Lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (PTL) gäller enligt 1 kap. 2 § första stycket 14 för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. Kravet är att de har fullständig registrering eller särskild registrering för hyresförmedling enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516). Enligt Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) omfattas däremot inte den som bara har registrering för hyresförmedling.

Myndigheterna bedömer risken som hög. I den nationella riskbedömningen 2024/2025 är fastighetsmäklare en av fyra sektorer med hög risk i ett nationellt perspektiv. Fastigheter är ett attraktivt sätt att tvätta och investera brottsvinster, och beloppen är stora.

Vem har tillsyn, och vem ansvarar för vad?

FMI har tillsyn över registrerade fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag, och kontrollerar i tillsynen att penningtvättslagen följs. FMI har också meddelat föreskrifter och allmänna råd på området, KAMFS 2021:3.

Ansvaret är delat. När mäklarna är anställda ansvarar mäklarföretaget för bland annat den allmänna riskbedömningen och rutinerna. Mäklaren ansvarar för kundkännedomen i det enskilda uppdraget. Det framgår av FMI:s vägledning och av 2 kap. 16 § PTL.

Vem är kunden i en bostadsaffär?

Kund är den som har trätt eller står i begrepp att träda i avtalsförbindelse med mäklaren (1 kap. 8 § 4 PTL). I en vanlig förmedling är det uppdragsgivaren, oftast säljaren.

Säljaren

Säljaren är normalt en affärsförbindelse. Kundkännedom ska göras när förbindelsen etableras (3 kap. 4 § PTL). Enligt FMI ska säljarens identitet kontrolleras innan uppdragsavtalet skrivs under.

Köparen

Köparen är inte uppdragsgivare, men kan ändå omfattas. PTL kräver kundkännedom vid enstaka transaktioner på motsvarande 15 000 euro eller mer (3 kap. 4 § andra stycket PTL). FMI:s vägledning är att köparens identitet ska kontrolleras innan köpekontraktet skrivs under. Kan mäklaren inte uppnå kundkännedom om köparen får mäklaren enligt FMI inte delta vid kontraktsskrivningen.

Ombud, dödsbo och bolag

• Ombud: Kontrollera både ombudets identitet och behörighet (3 kap. 7 § tredje stycket PTL). Spara en kopia av fullmakten (18 § KAMFS 2021:3).
• Dödsbo: Hämta in bouppteckningen för att se vilka dödsbodelägarna är (19 § KAMFS 2021:3). Enligt FMI ska alla dödsbodelägares identitet kontrolleras, även när ett ombud företräder dödsboet.
• Juridisk person: Kontrollera företrädarens behörighet mot ett registreringsbevis som inte är äldre än en månad (19 § KAMFS 2021:3). Utred verklig huvudman och förstå ägarstrukturen (3 kap. 8 § PTL).

Vilka kontroller ska göras?

För varje kund gäller samma grundåtgärder:

• identifiera kunden och kontrollera identiteten (3 kap. 7 § PTL)
• utred om det finns en verklig huvudman (3 kap. 8 § PTL)
• bedöm om kunden eller den verkliga huvudmannen är i politiskt utsatt ställning (3 kap. 10 § PTL)
• kontrollera om kunden är etablerad i ett högrisktredjeland (3 kap. 11 § PTL)
• ta reda på affärsförbindelsens syfte och art (3 kap. 12 § PTL)
• bestäm kundens riskprofil (2 kap. 3 § PTL).

Verklig huvudman gäller även fysiska personer. FMI:s allmänna råd tar upp bulvanfall, där någon köper för en annans räkning men uppträder som köpare för egen räkning. Den som står bakom kan då vara verklig huvudman.

Syfte och art betyder i praktiken att ni frågar varför säljaren säljer och varför köparen köper. FMI nämner också hur köpet ska finansieras och tidigare köp eller försäljningar.

Grunderna går vi igenom i guiden om kundkännedom.

Hur utreder ni finansiering och medlens ursprung?

FMI skriver att mäklaren ska fråga hur köpet ska finansieras. I vissa fall behöver mäklaren se avtal, kvitton, fakturor eller andra handlingar som bekräftar förklaringen.

Vid hög risk ska kontrollerna vara särskilt omfattande (3 kap. 16 § PTL). FMI:s allmänna råd ger exempel på underlag:

Är kunden eller den verkliga huvudmannen i politiskt utsatt ställning gäller mer. Ni ska ta reda på varifrån tillgångarna kommer och få godkännande av en behörig beslutsfattare (3 kap. 19 § PTL). Läs mer i artikeln om PEP-kontroll.

Vilka riskfaktorer är typiska i fastighetsaffärer?

FMI:s allmänna råd till 6 § KAMFS 2021:3 räknar upp omständigheter som kan motivera hög risk. Bland dem finns:

• svårigheter att identifiera kunden eller bakomliggande intressen
• köp eller försäljningar som inte kan förklaras av kundens ekonomiska ställning
• köp på platser där kunden saknar personlig eller affärsmässig anknytning
• köpeskilling som inte står i rimlig proportion till marknadsvärdet
• misstänkta bulvanförhållanden
• försäljningar där kunden ägt objektet ovanligt kort tid.

Till 22 § ger FMI också tecken på bulvanförhållanden:

• köparen planerar inte att bo i bostaden
• betalningen kommer från flera konton, eller från någon annan än köparen
• lånet kommer från en ovanlig källa
• köparen verkar inte känna till objektets syfte eller användning.

Kontanter och handpenning

Betalning med kontanter, eller med betalningsmedel som kan underlätta anonymitet, är både en högriskfaktor och ett bulvantecken i FMI:s allmänna råd. Detsamma gäller när handpenningen betalas direkt till säljaren.

Den nationella riskbedömningen beskriver hur mäklares klientmedelskonton används. Det kan handla om att en handpenning betalas tillbaka till ett annat konto än det den kom ifrån.

Utlandsanknytning

Kontrollera om kunden är etablerad i ett högrisktredjeland. I så fall är skärpta åtgärder obligatoriska (3 kap. 17 § PTL). Vid identitetskontroll på distans ska kraven i 17 § KAMFS 2021:3 följas. Enligt riskbedömningen har klientmedelskonton använts när banker inte velat ta emot köpeskilling från utlandet direkt.

Hur ska kundkännedomen dokumenteras?

Riskbedömningen i varje kundrelation och grunderna för den ska dokumenteras (7 § KAMFS 2021:3). För identitetskontrollen ska det framgå vilket datum åtgärden gjordes, och identitetshandlingarna ska sparas som kopior (16 § KAMFS 2021:3).

FMI lyfter särskilt tre saker:

• spara kopior av handlingarna ni använt
• notera när åtgärden gjordes, inte när anteckningen skrevs
• motivera varför en kund bedömts ha till exempel låg risk.

Handlingarna sparas i fem år (5 kap. 3 § PTL och 27 § KAMFS 2021:3).

Samma krav gäller skrivuppdrag. Enligt den nationella riskbedömningen har FMI betonat att mäklaren där har samma ansvar för riskklassificering och kundkännedom som vid ett vanligt förmedlingsuppdrag.

Vad har FMI:s tillsyn visat?

Kartläggningen 2023. FMI granskade mäklarföretagens arbete mot penningtvätt. Slutsatsen var att det fanns stora kunskapsbrister om regelverkets syfte och praktiska tillämpning. Dokumentationen var sällan det praktiska stöd den var tänkt att vara. FMI noterade också låg rapportering till Finanspolisen.

Den tematiska granskningen 2025–2026. FMI hanterade 25 tillsynsärenden om mäklarföretagens allmänna riskbedömningar och rutiner. FMI såg brister i samtliga granskade underlag. Sju ärenden skrevs av. I övriga ärenden meddelade FMI:s disciplinnämnd företagen varning med sanktionsavgift. FMI tar fram en vägledande promemoria som myndigheten förutsätter att alla företag beaktar.

Den nationella riskbedömningen. Där skriver FMI att tillsynen återkommande hittar brister i mäklarnas kundkännedom och i dokumentationen av den.

FMI:s beslut finns i e-tjänsten Sök beslut på fmi.se.

Checklista för varje förmedlingsuppdrag

• Säljarens identitet kontrollerad före uppdragsavtalet, med datum och kopia
• Ombudets identitet och fullmakt kontrollerade
• Verklig huvudman utredd, även för fysiska personer (bulvan)
• PEP-bedömning gjord för säljare och köpare
• Syfte med försäljning och köp dokumenterat
• Köparens identitet kontrollerad före kontraktsskrivning
• Finansiering och medlens ursprung utredda, med underlag vid hög risk
• Riskprofil satt och motiverad för varje kund
• Avvikelser under uppdraget följda upp och bedömda
• Rapport till Finanspolisen vid skälig grund för misstanke (4 kap. 3 § PTL)

Vad ändras 2027?

I dag gäller PTL. Från den 10 juli 2027 gäller EU:s penningtvättsförordning (AMLR) direkt. FMI skriver att det nya regelverket kan innebära nya krav på kundkännedom.

Så stöder AKT arbetet

AKT driver kundkännedomsprocessen och samlar underlag, screening, riskbedömning och beslut i en kundakt med fullständigt revisionsspår. Onboarding, periodisk och händelsestyrd granskning sker i samma akt, och ansvarig person fattar beslutet. Läs mer om AKT för fastighetsmäklare.